不動産を相続する際に、複数の相続人で共有名義にしてしまうと、思わぬトラブルにつながる可能性があります。
本稿では、共有名義の不動産を相続する場合に起こりやすいトラブルについて解説していきます。
不動産の利用・処分、管理費や税金の負担方法で揉める
不動産を共有している場合、共有者の一人が、共有不動産を第三者に賃貸する等で利用したいと考えたとしても、賃貸借契約の締結には「少なくとも共有持分の過半数の同意が必要」と考えられています。
また、売却等で共有不動産を処分する場合には、「共有者全員の同意が必要」となります。
そうすると、共有不動産の利用や処分について、共有者間で意見が食い違った場合、必要な同意を得ることができず、結果として不動産を有効利用することができずに放置される事態を招いてしまいます。
また、原則として、共有不動産にかかる固定資産税や管理維持費は、共有者全員が持分割合に応じて負担することとなります。
上記の通り、共有者間で不動産の利用・処分について話がまとまらない場合、不動産は放置される傾向にあります。
そうなると、誰が共有不動産の管理をするのか、管理費をどのように負担するのか等をめぐって、共有者間でトラブルとなることがあります。
他の共有者と連絡を取ることができない
他の共有者が音信不通であったり、関係が希薄であって所在地や連絡先が分からないことがあります。
また、共有者と連絡を取っていない間に共有者が亡くなっており、さらにその配偶者や子に共有不動産が相続されているという可能性もあります。
そうなると、そもそも誰が相続人であるかを把握することも困難となります。
上記で説明した通り、共有不動産の利用・処分には、共有者間での合意形成が必須であるため、他の共有者が分からない・連絡を取ることができないと、共有不動産を有効利用することができないこととなってしまいます。
一人の共有者による不動産の独占・賃料の不払い
他の共有者が一人で共有不動産を占拠している場合でも、その共有者を追い出すことは困難です。
なぜなら、不動産が共有である場合、各共有者は、共有持分にかかわらず、単独で不動産の全部を使用する権利を有しており、いくら他の共有者による明渡請求であっても、当該権利を害することができないためです。
したがって、複数の共有者が当該不動産の使用を臨んでいる場合、一方が独占することによって、お互いの中に不公平感が募り、トラブルへと発展することがあります。
特定の共有者が一人で不動産を占拠している場合、他の共有者は、占拠している共有者に対して、持分割合に応じた賃料相当額を請求することができます。
もっとも、占拠者が賃料請求に応じるとは限らないため、この場合にも、他の共有者が不満を抱いてトラブルへと繋がる可能性があります。
更に相続が発生した場合に共有関係がより複雑化する
共有名義が一代限りであれば、場合によりますが、共有者の把握や合意形成もそこまで困難ではないことが比較的多いでしょう。
しかし、子、孫へと相続を重ねていくと、共有者が増え続けるため権利関係が複雑となり、共有不動産の利用・処分を考えたときには、共有者の把握ができないということも考えられます。
したがって、共有名義の不動産を相続した場合には、共有名義を放置せず、早めに整理すべきといえます。
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